오피스텔 84㎡ vs 아파트 84㎡, 도대체 뭐가 다른 걸까?

오피스텔 84㎡ vs 아파트 84㎡, 도대체 뭐가 다른 걸까?

아파트 오피스텔 비교

 

같은 84㎡인데 왜 오피스텔은 작고, 아파트는 넓게 느껴질까요? 분양을 알아보는 많은 분들이 혼동하는 핵심 포인트입니다. 이번 글에서는 오피스텔 84와 아파트 84의 차이를 명확히 짚어드립니다.

 

전용면적, 공급면적, 서비스면적 등 용어에 숨어 있는 비밀까지 풀어보며, 내게 진짜 필요한 집이 어떤 형태인지 판단하는 데 도움을 드리겠습니다.

 

1️⃣ 면적 계산 방식의 차이

오피스텔 84와 아파트 84의 가장 큰 차이는 '전용면적'과 '공급면적'의 개념에서 시작됩니다. 아파트는 보통 '전용면적 84㎡'로 표기되는 반면, 오피스텔은 '공급면적 84㎡'로 광고되는 경우가 많습니다. 여기서 전용면적은 실제로 생활에 사용되는 면적이고, 공급면적은 복도, 계단 등의 공용공간까지 포함된 수치입니다.

 

예를 들어, 아파트 전용 84㎡는 실평수가 약 25평이며, 오피스텔 공급 84㎡는 전용이 약 59~62㎡(18~19평) 정도로 줄어들 수 있습니다. 같은 숫자를 보고 '비슷한 크기겠지'라고 생각하면 큰 착각이죠.

 

✅ 면적 표기 방식이 다르니 반드시 전용면적을 확인해야 합니다.

✅ 아파트는 공용면적을 포함해도 실사용 공간이 더 넓은 경우가 많습니다.

✅ 오피스텔 광고에서 '공급면적'만 강조하는 경우 주의가 필요합니다.

 

 

2️⃣ 공간 활용과 설계 구조

아파트는 가족 단위의 생활을 전제로 설계되며, 방 3개에 거실·주방이 넓게 배치되는 것이 일반적입니다. 반면, 오피스텔은 1~2인 가구를 위한 구조가 많고, 공간이 콤팩트하게 설계됩니다. 방이 1~2개에 불과하거나, 거실과 주방이 결합된 원룸형 구조도 많습니다.

 

예를 들어, 아파트 전용 84㎡는 방 3개와 욕실 2개, 독립된 주방이 확보되지만, 오피스텔은 같은 공급면적에서 방 2개 정도가 최대치인 경우가 많습니다. 특히 수납공간과 베란다 유무도 다릅니다.

 

✅ 가족 단위라면 아파트가 더 효율적인 구조입니다.

✅ 오피스텔은 싱글 또는 신혼 부부에게는 실속 있는 선택일 수 있습니다.

✅ 구조를 확인할 때는 도면을 반드시 살펴보는 것이 중요합니다.

 

아파트 오피스텔 내부크기 차이 비교

3️⃣ 건축법과 주거용도 제한

오피스텔과 아파트는 적용되는 건축법이 다릅니다. 아파트는 ‘공동주택’으로 분류되어 주거용으로 명확히 허가된 건축물입니다. 반면, 오피스텔은 ‘업무시설’로 등록되며, 일부 주거 기능을 겸할 수 있지만 법적으로는 상업시설입니다.

 

실제로 오피스텔은 취사와 숙박이 가능한 최소한의 요건만 갖추면 되기 때문에, 단열, 층간소음 기준이 아파트보다 느슨한 경우도 많습니다. 또한 오피스텔은 주택 수에 포함되기도 하므로 세금이나 청약에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

✅ 오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설로 분류됩니다.

✅ 단열, 방음, 난방 등 주거 편의성이 떨어질 수 있습니다.

✅ 주택 수 산정에 포함되어 양도세, 종부세 등에 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

4️⃣ 관리비와 생활 편의 시설

오피스텔은 상가와 같은 형태로 관리되다 보니 관리비가 아파트보다 높은 편입니다. 공용 전기료, 냉난방비, 경비인건비 등이 아파트보다 비효율적으로 분담되는 경우가 많습니다. 또한 아파트에는 단지 내 놀이터, 커뮤니티센터, 피트니스 등 다양한 편의시설이 갖춰진 반면, 오피스텔은 이런 시설이 거의 없거나 협소합니다.

 

예를 들어, 아파트는 입주민 전용 헬스장이나 키즈카페 등이 포함되지만, 오피스텔은 엘리베이터 외엔 별도 시설이 없는 경우가 대부분입니다. 장기적으로 거주 시 불편함을 느낄 수 있습니다.

 

✅ 오피스텔은 관리비가 아파트보다 높은 경향이 있습니다.

✅ 편의시설 부족으로 생활 만족도가 낮아질 수 있습니다.

✅ 장기거주를 계획한다면 아파트가 더 적합할 수 있습니다.

 

 

5️⃣ 투자 가치와 재판매 시 고려점

오피스텔은 입지가 좋고 초기 투자비용이 적어 수익형 부동산으로는 인기가 많습니다. 하지만 전용면적이 작고, 주택 수 포함 등의 세금 이슈로 장기투자에는 한계가 있을 수 있습니다. 반면, 아파트는 청약, 시세 상승, 수요층이 폭넓어 재판매 시 유리한 측면이 많습니다.

 

예를 들어, 서울 역세권 오피스텔은 공실 없이 안정적인 수익이 가능하지만, 분양가가 높을 경우 임대수익률이 낮아지는 경우도 많습니다. 아파트는 실거주 수요가 꾸준하고, 정부의 청약정책에서도 중심에 있습니다.

 

✅ 단기 수익형은 오피스텔, 장기 가치 투자는 아파트가 유리합니다.

✅ 전매나 재산세 등 세무 이슈를 꼼꼼히 따져야 합니다.

✅ 오피스텔은 실투자금 대비 수익률을 철저히 계산해야 합니다.

 

같은 84㎡라도 전혀 다른 두 상품, 오피스텔과 아파트. 외형 숫자에만 의존하지 말고, 구조, 용도, 세금, 편의성 등을 종합적으로 고려해 선택하셔야 후회 없는 부동산 선택이 됩니다. 현장 방문과 도면 확인도 잊지 마세요.

 

또한, 가장 중요한 오피스텔에 대한 주택수 제외 하나만 보고 무작정 계약하지마시고, 왜 제외가 되는지 주거인지 업무용인지 여부등 모든걸 고려해서 구입하는거 잊지 마시기 바랍니다.

 

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