감정가, 기준시가, 공시가격 차이 쉽게 정리

감정가·기준시가·공시가격 차이, 세금과 대출에 영향 주는 핵심 지식

부동산 가격의 다양한 기준(감정가, 기준시가, 공시가격)을 이해하려고 고민하며 문서를 검토하는 사람의 모습

 

부동산 관련 문서를 보다 보면 ‘감정가’, ‘기준시가’, ‘공시가격’ 같은 용어들이 자주 보이죠. 비슷해 보이지만 이 셋은 각각 다른 목적과 산정 기준을 가진 금액입니다. 헷갈리기 쉬운 이 개념들을 오늘 한눈에 정리해 드릴게요.

 

1️⃣ 감정가: 전문가가 매긴 개별 자산의 시세 평가

감정가는 감정평가사가 특정 부동산에 대해 시장 상황, 입지, 상태 등을 종합적으로 고려해 산정한 ‘시세 추정가’입니다. 주로 상속·증여·소송·경매 등에서 활용되며, 부동산의 실제 가치에 근접한 수치입니다.

 

예를 들어 상속세를 신고할 때 부동산을 감정평가 받으면, 해당 시점의 감정가를 기준으로 세액이 정해집니다. 공신력 있는 평가기관에서 산정하기 때문에 세무서나 법원에서도 인정됩니다.

 

✅ 감정가는 감정평가사가 현장 조사와 유사 사례 비교를 통해 평가합니다.

✅ 비용은 감정평가 의뢰인이 부담하며, 수십만 원에서 수백만 원까지 다양합니다.

✅ 시세가 뚜렷하지 않거나 특수한 물건일수록 감정가 활용도가 높습니다.

 

 

2️⃣ 기준시가: 세무서가 정한 세금 기준 가격

기준시가는 국세청이 세금 계산의 기준으로 삼는 가격입니다. 주택은 물론 토지·건물·오피스텔·상가 등에 적용되며, 양도소득세, 증여세 등 산정 시 기준이 됩니다.

 

예를 들어 아파트를 증여할 때 실거래가 대신 기준시가로 증여세를 계산하면 세 부담을 낮출 수 있는 경우도 있습니다. 단, 이 경우에도 기준시가가 실거래가의 일정 비율 이상일 경우에만 가능합니다.

 

✅ 기준시가는 국세청 홈택스에서 조회할 수 있으며 매년 고시됩니다.

✅ 공동주택은 공시가격이 기준시가 역할을 하기도 합니다.

✅ 기준시가는 실거래가보다 낮은 경우가 많아 절세 수단으로 활용되기도 합니다.

 

현대적인 건물 앞에 감정가·기준시가·공시가격을 비교하는 표가 투명하게 나타나 있는 장면

 

3️⃣ 공시가격: 정부가 산정·공개하는 공식 가치

공시가격은 국토교통부가 매년 1회 산정하여 고시하는 부동산의 가격입니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 등 다양한 세금과 복지 기준으로 활용됩니다.

 

예를 들어 9억 원 이하 1주택자는 공시가격 기준으로 보유세 혜택이 달라집니다. 이처럼 공시가격은 단순한 참고 수치를 넘어, 국민 생활과 직접 연결되는 금액입니다.

 

✅ 공동주택은 매년 3월, 단독주택은 4월경 공시가격이 발표됩니다.

✅ 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인 가능합니다.

✅ 실거래가보다 70~80% 수준이 일반적이나, 매년 현실화율이 조정되고 있습니다.

 

 

감정가·기준시가·공시가격은 각기 다른 목적과 기준으로 산정되지만, 모두 부동산 세금, 대출, 소송 등 중요한 결정에 영향을 줍니다. 개념을 정확히 알고 활용한다면 불필요한 세금 부담을 줄이고, 보다 유리한 재산 관리를 할 수 있습니다.

 

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